Складская логистика 2026: вакантность 7,6%, падение ставок и «новая норма» рынка
Российский складской рынок в 2025–2026 годах пережил самый резкий слом тренда за всю историю наблюдений. После четырёх лет хронического дефицита площадей (вакантность на уровне 0,2–0,8%) рынок вдруг обнаружил у себя рекордные объёмы пустующих складов. Вакантность в Московском регионе взлетела с 0,8% до 7,6% за один год – рост в 9,5 раза. Ставки аренды класса A снизились на 13–16% впервые за последние 4–9 лет. Параллельно на рынок вылился рекордный ввод – 8,7 млн м² за год. Этот материал разбирает, что считать «новой нормой» и как действовать арендаторам, девелоперам и логистическим операторам.
Контекст
Складской бум 2021–2024 годов был обусловлен агрессивным расширением маркетплейсов, переориентацией импортных цепочек на Восток и острой нехваткой качественных площадей. Ставки в Московском регионе росли на 49–108% в год. К 2025 году ситуация переломилась: маркетплейсы в значительной степени насытили свои потребности в складах, высокая ключевая ставка ЦБ РФ (16–21%) подавила инвестиционную активность, а объём ввода превысил спрос в 2,3 раза. На рынок вышли объекты, заложенные в проекты ещё в 2023 году на пике эйфории.
Факты: ключевые показатели по регионам
Показатель | Москва/МО | СПб/ЛО | Регионы РФ |
|---|---|---|---|
Вакантность 2024 | 0,8% | 0,8% | ~1,5% |
Вакантность 2025 (итог) | 7,6% | 3,0% | 2,9–5,2% |
Вакантность 2026 (прогноз) | 5–9,3% | 6,0% | 3,5–6,3% |
Ставка A, 2024 (руб./м²/год) | 12 300–12 600 | 11 500 | 10 400 |
Ставка A, 2025 (итог) | 10 400–11 000 | 9 500 | 10 100 |
Ставка A, 2026 (прогноз) | ~10 000 | 8 500–9 500 | ~10 250 |
Ввод 2025, млн м² | 2,7–3,2 | 0,6–0,86 | 3,7–4,9 |
Спрос 2025, млн м² | 1,93 | 0,288 | ~1,5 |
Объём рынка, млн м² | 28,45 | 6,0–6,54 | 21–22,6 |
Расхождение оценок. IBC Real Estate оценивает общий объём рынка России в 70,9 млн м² на 9 месяцев 2025 года, тогда как NF Group даёт 53,7 млн м² за тот же период. Разница в 17,2 млн м² объясняется разной методологией: IBC включает более широкий перечень классов и регионов, NF Group – только классы A+B по готовым объектам. По вводу за 2025 год IBC даёт 8,7 млн м², NF Group – 7,6 млн м²; расхождение в 1,1 млн м² связано с включением в подсчёт строящихся объектов и low-quality площадей.
Собственная аналитика
График 1. Динамика вакантности складских площадей по регионам (2024–2026)
Вакантность в Московском регионе выросла с 0,8% до 7,6% за один год – это беспрецедентный скачок, не имеющий аналогов на других рынках коммерческой недвижимости. Если в 2021–2024 годах арендаторам приходилось бронировать площади за 12–18 месяцев до ввода, то к концу 2025 года на рынке появилось 2,4 млн м² пустующих складов. Скрытая вакансия (с учётом строящихся и освобождаемых площадей) достигла 17,3%.
График 2. Динамика арендных ставок класса A по регионам
Ставки в Московском регионе снизились с пика 12 500–13 000 руб./м²/год (конец 2024) до 9 150 руб. в I полугодии 2026 – падение на 25–30%. В СПб динамика ещё более выражена: с 11 500 до 8 500–9 500 руб. В регионах ставки остаются стабильнее (10 100–10 250 руб.), так как ввод новых площадей там меньше.
Ставки по удалённости от МКАД (Москва/МО, 2025–2026)
Зона | Ставка, руб./м²/год |
|---|---|
В пределах 10 км от МКАД | 16 000–18 000 |
Вблизи МКАД | 12 500–15 000 |
От МКАД до ЦКАД | 11 000–12 000 |
За ЦКАД | 9 000–10 500 |
Моя интерпретация. Рынок проходит классический цикл «переохлаждение → коррекция → стабилизация». CORE.XP прогнозирует, что 2026 год станет пиком вакантности, а в 2027 году начнётся восстановление спроса и возврат ставок к росту (~6% в год). NF Group ожидает, что к 2030 году ставка класса A в Московском регионе может достичь 16 000 руб./м²/год, причём снижение ниже 11 000 руб. не прогнозируется. Ключевой вывод: текущее снижение ставок – временное окно возможностей для арендаторов, а не структурное падение рынка.
Практика: чек-лист для арендатора склада
На ближайшие 30 дней:
Сопоставьте текущую ставку по вашему договору с рыночной (используйте данные NF Group, IBC Real Estate, CORE.XP)
Если ваша ставка выше рыночной на 10%+ – инициируйте переговоры о пересмотре или начните искать альтернативные площади
Проверьте условия субаренды – возможно, вы арендуете избыточные площади, которые сейчас выгоднее сдать
На 60–90 дней:
Рассмотрите возможность переноса склада за ЦКАД (экономия 2 000–3 000 руб./м²/год)
Сравните условия BTS (built-to-suit) с арендой готовых объектов – сейчас девелоперы готовы на уступки
Включите в договор опцию расширения/сокращения площадей с гибкими условиями выхода
Оцените Light Industrial сегмент – ставки на 15–25% выше классических складов, но функциональность шире
Выводы
Вакантность достигла пика, но не катастрофы. Скрытая вакансия 17,3% – это много, но значительная часть приходится на строящиеся и освобождаемые площади, а не на готовые пустующие склады.
Ставки снизились, но не обвалились. Падение на 13–16% – это коррекция после аномального роста 2022–2024 годов, когда ставки удваивались ежегодно. Рынок возвращается к докризисной норме.
Окно возможностей для арендаторов. В течение 2026 года ставки продолжат снижаться (на 5–13%), но к 2027 году начнётся разворот. Закреплять выгодные условия нужно сейчас.
Регионы – точка роста. Доля регионов в общем вводе достигла 58–67%. Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Омск – лидеры по вводу. Ставки там стабильнее, а спрос – устойчивее.
Маркетплейсы – главный драйвер спроса. Онлайн-операторы занимают 38% спроса, но их активность замедлилась. Структура спроса смещается от BTС к производителям и логистическим операторам.
