Аренда складов в Подмосковье подешевела на 20% за полгода – вакансия достигла 7,7%

Запрашиваемая ставка аренды готовых складов классов A, B+ и B в Московском регионе к середине 2026 года опустилась до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год – против 12 тыс. руб. в конце 2025-го. Доля свободных площадей выросла с 4,7% до 7,7%. Такие данные приводит консалтинговая компания Ricci.

Рынок развернулся из-за строительного цикла. Девелоперы запускали проекты на волне рекордного спроса 2024 года, а вводили их уже при другой конъюнктуре. За первое полугодие в эксплуатацию сдали 688 тыс. кв. м – на 26% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объём качественных складов в регионе достиг 28,5 млн кв. м.

Больше половины новых площадей – спекулятивные, то есть строились без привязки к конкретному арендатору. На весь 2026 год девелоперы заявили около 2,3 млн кв. м ввода, из которых примерно 53% – спекулятивные проекты. Впрочем, часть объёмов может сдвинуться на 2027 год: застройщики способны притормозить завершение объектов, дожидаясь покупателя.

Спрос при этом не обвалился. За полугодие было заключено сделок на 600 тыс. кв. м – на 8% больше, чем годом ранее. Но характер сделок изменился: компании реже наращивают метраж и чаще переезжают в более качественные или экономически выгодные объекты. E-commerce и розничная торговля сформировали 55% спроса – 36% и 19% соответственно. Доля аренды в структуре сделок выросла до 84%, тогда как купля-продажа заняла лишь 2%.

Дополнительное давление на ставки создаёт субаренда. Компании, выводящие лишние площади на рынок, предлагают их в среднем по 8,6 тыс. руб. за кв. м – ниже прямых ставок у собственников. Логистические операторы, маркетплейсы, продуктовый ритейл и DIY-сети стремятся быстрее сократить расходы, что в отдельных локациях ещё сильнее сбивает цены.

Конкуренция между собственниками усилилась. Помимо снижения ставок владельцы складов чаще идут на индивидуальные скидки, увеличивают арендные каникулы и смягчают коммерческие условия договоров. Для арендаторов, которые выбирают площадку или пересматривают действующий контракт, переговорная позиция заметно укрепилась.

Ricci не закладывает дальнейшее падение ставок в базовый сценарий. К концу года аналитики ожидают стабилизацию: вакансия останется около 7,7%, ставка – около 9,5 тыс. руб. Прогноз опирается на перенос части ввода и постепенное поглощение свободных площадей крупными арендаторами – прежде всего e-commerce, 3PL-операторами и компаниями, которым понадобятся замещающие склады. Общий объём сделок за год Ricci оценивает примерно в 1,5 млн кв. м.