Дробная сдача складов в регионах обнулилась – рынок перешёл на BTS

Розничная сдача складских помещений в российских регионах фактически прекратилась. Объекты по 20–40 тыс. кв. м, которые ещё два-три года назад нарезали на блоки по 5–10 тыс. кв. м и сдавали через перегородки из рабицы, больше никому не нужны в таком формате. Об этом на форуме «ПРО СКЛАДЫ» заявил учредитель «СамараТрансАвто – 2000» Игорь Перлин, назвав этот сегмент «равным нулю».

Спрос сместился к двум моделям. Федеральные игроки – ритейлеры и e-commerce – строят исключительно под себя в формате BTS. Спекулятивные объекты их не устраивают: не совпадают ни мультитемпературные режимы, ни количество доков, от которого напрямую зависит оборачиваемость товара. Директор департамента строительства «Магнита» Алексей Белоусов предупредил, что рассчитывать на федерального арендатора в спекулятивном складе – ошибка: тот будет использовать его как временный и рано или поздно построит собственный.

Спекулятивное строительство выжило только там, где есть сильный местный бизнес. Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар уже сформировались как зрелые рынки; Воронеж и Ярославль – на старте. Дальний Восток стоит особняком: спекулятивных проектов нет вовсе, а ставки аренды выше московских.

При этом глубина реального спроса в регионах невелика. Перлин оценил потребность Самары без учёта Ozon в 50–100 тыс. кв. м, а число реальных клиентов – не более десяти. В последние месяцы, правда, появились запросы на 5–12 тыс. кв. м от компаний, которые ранее сконцентрировали всё в московских РЦ и теперь хотят частично разгрузить столичные объёмы.

Коммерческий директор «Инсити Логистика» Зинаида Помельникова указала на критическую проблему юга – дефицит складов с надлежащей пожарной безопасностью. Для ритейлеров и логоператоров заход на объект без спринклерных систем чреват убытками на миллиарды рублей.

«На юге очень много складов, которые не отвечают требованиям класса пожарной безопасности»

Масштаб региональных различий наглядно показал управляющий партнёр «ДА! Девелопмент» Денис Грось: годовой прирост складов в Краснодаре превышает весь объём складского хозяйства Хабаровска и Владивостока вместе взятых. Семь крупнейших городов, перешагнувших планку в 1 млн кв. м качественных складов, формируют 60% регионального рынка без учёта Петербурга. В Свердловской области из 350 тыс. кв. м около 150 тыс. – спекулятивные объекты.

Перспективная ниша – Дальний Восток. Контейнерные потоки из Китая и Азии растут двузначными темпами, часть грузов будет оседать в регионе благодаря преференциальным режимам. Грось прогнозирует спрос на несколько сот тысяч квадратных метров со стороны логистических операторов в ближайшие годы – прежде всего под переработку контейнерных перевозок.