Региональные склады убыточны на старте: арендный поток не покрывает стоимость кредита

Маржинальность складского девелопмента в российских регионах составляет 13–17% чистого арендного потока к вложениям – при стоимости проектного кредита 17–18% годовых. Фактически новые складские проекты выходят «в ноль», а арендные ставки не могут снижаться вслед за ключевой. Такую экономику на форуме «ПРО СКЛАДЫ» (организатор – NF Group) раскрыл управляющий партнёр «ДА! Девелопмент» Денис Грось.

«Это нулевые проекты до сих пор, поэтому ставка не может падать»

Чтобы закрывать проектное финансирование, «ДА! Девелопмент» использует смешанную модель: построенные объекты упаковываются в закрытый паевой инвестиционный фонд, часть паёв продаётся инвесторам, остальное остаётся в собственности компании. Коммерческий директор «Инсити Логистика» Зинаида Помельникова описала похожую стратегию – объекты держат в портфеле, но готовы продать при хорошем предложении.

Учредитель «СамараТрансАвто – 2000» Игорь Перлин занял другую позицию – строго арендную.

«Это более стабильно, менее маржинально, но не подвержено американским горкам. Ты построил рабочий бизнес – ты его оставляешь, идёшь дальше»

При этом участники дискуссии сошлись в главном: ключевым драйвером регионального складского рынка остаётся онлайн-ритейл. Перлин оценил масштаб будущего строительства через наглядную формулу: площадь всех торговых центров нужно умножить на два – «потому что e-com в итоге убьёт все торговые центры».

Спор о справедливой арендной ставке так и остался открытым. Девелоперы настаивают, что снижать некуда – экономика проекта не позволяет. Ритейлеры рассчитывают на коррекцию вслед за ключевой ставкой ЦБ. Разрыв между ожиданиями арендаторов и себестоимостью строительства пока не сужается.

Косвенно проблему подтверждает ситуация с землёй: доля сделок купли-продажи участков между самими девелоперами достигла 41% от общего объёма земельных инвестиций в первом квартале 2026 года. В регионах этот показатель превышает 90% – свободных участков практически не осталось, застройщики перекупают землю друг у друга.