Складской рынок России побил рекорд: 8,7 млн м² за 2025 год

Россия в 2025 году ввела в эксплуатацию рекордные 8,7 млн м² складских площадей – на 56% больше, чем годом ранее. Общий объём рынка перевалил за 75 млн м². Такие данные приводит консалтинговая компания IBC Real Estate.

Спрос при этом просел на 8%, до 5,5 млн м². Главными арендаторами остались онлайн-ритейлеры (42% сделок) и многоканальные розничные сети (29%). Именно последние показали рост – объём их сделок по стране увеличился на 57% год к году. В Москве активнее всех площади забирали маркетплейсы, в Петербурге – классический ритейл с несколькими каналами продаж.

Рекордный ввод давит на ставки. За пределами столицы новое предложение растёт за счёт крупных объектов под конкретных заказчиков – Ozon, Wildberries и другие платформы. Спекулятивное строительство, когда склад возводят без заранее подписанного арендатора, массово идёт только в Москве и области. Здесь за год сдали почти 3,2 млн м² (+65%), из которых 62% – как раз спекулятивные проекты. Среди крупнейших – «NK Парк Домодедово 2» (148 тыс. м²), распределительный центр Ozon в Ватутинках (137 тыс. м²), складской комплекс «Обухово» (122 тыс. м²).

Инвестиции в складскую недвижимость составили 246 млрд рублей – четверть всех вложений в российскую коммерческую недвижимость (973 млрд руб.). Из 159 млрд, потраченных на готовые объекты, 80% пришлось на инвестиционные покупки, причём свыше 90 млрд вложили управляющие компании закрытых ПИФов. Ещё 32 млрд потратили конечные пользователи – компании, которым склады нужны под собственные операции.

Заметно вырос сегмент Light Industrial – небольших производственно-складских объектов. В 2025 году здесь прошло 48 сделок на 72,2 тыс. м² общей стоимостью 8,6 млрд рублей. Для сравнения: годом ранее – всего 20 сделок на 26,8 тыс. м² и 3 млрд.

Экономический фон, впрочем, сдержанный. Рост ВВП в 2025 году оказался нулевым, прогноз Минэкономразвития на 2026-й – скромные 1,3%. Розничная торговля прибавила лишь 2,5%. Ключевая ставка ЦБ, по октябрьскому прогнозу, останется в коридоре 13–15%, что делает заёмное финансирование строительства по-прежнему дорогим. Пересмотр кадастровой стоимости дополнительно увеличивает налоговую нагрузку на собственников.

На стадии строительства сейчас около 13 млн м², заявленных к вводу в 2026–2028 годах. Но аналитики предупреждают: значительную часть спекулятивных проектов могут отложить. Прогноз по Московскому региону на 2026 год – 2,8 млн м², на 11% меньше рекорда 2025-го. Рынок входит в фазу коррекции: площадей построено с запасом, спрос замедляется, а стоимость денег остаётся высокой.