Вакантность в московских ТЦ достигла 11% – пустеют даже премиальные объекты

Доля свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы выросла до 11%, прибавив 1 процентный пункт за год. По данным IBC Real Estate, проанализировавшей более 80 объектов совокупной арендной площадью 3,7 млн кв. м, сейчас пустуют 742 тыс. кв. м. Вакантность растёт второй год подряд, и впервые давление вышло за пределы слабых и устаревших объектов – свободных помещений становится больше в том числе в ключевых и премиальных ТЦ.

Сильнее всего пострадали стабилизированные центры – качественные объекты, открытые до 2024 года. Вакантность здесь достигла рекордных 12%, а объём свободных площадей за год увеличился на 41 тыс. кв. м. Среди ТЦ с растущей вакантностью 65% работают на рынке девять лет и дольше. Для многих из них всё острее встаёт вопрос актуальности концепции и пересмотра состава арендаторов.

Прайм-сегмент – уникальные объекты с арендными ставками выше рынка – тоже теряет прежнюю устойчивость. Вакантность здесь достигла 7% при историческом среднем около 3%. В абсолютных цифрах прирост невелик, всего 12 тыс. кв. м, но число операторов, готовых платить премиальную аренду, крайне ограничено. Ключевые ТЦ прошли аналогичный путь: после двух лет стабильности на уровне 5% показатель подскочил до 7%. Впрочем, у крупных объектов с разнообразным tenant mix больше пространства для манёвра – они активно замещают выбывших ритейлеров развлекательными и спортивными концепциями.

Единственный сегмент, который идёт против тренда, – новые ТЦ, введённые с начала 2024 года. Вакантность здесь снизилась на 12 п. п. до 18%, вернувшись к уровню 2017 года. Сокращение произошло почти в 90% объектов категории. Секрет – в принципиально иной структуре арендаторов: на развлечения, общепит и спорт приходится 44% занятых площадей против 31% в остальных ТЦ. Доля развлечений за год выросла на 9 п. п. и достигла 17%.

Одежда по-прежнему остаётся крупнейшей категорией арендаторов московских ТЦ с долей 25%. За ней – развлечения (16%), продуктовые магазины (11%), общепит (9%) и товары для дома (6%). Доля развлечений увеличилась во всех типах торговых центров: собственники используют досуговые форматы, чтобы занять площади, которые освобождает классический ритейл, и превратить ТЦ в «третье место» – пространство, куда приходят не только за покупкой.

IBC Real Estate связывает рост вакантности со снижением потребительской активности, закрытием неприбыльных магазинов и замедлением экспансии ритейлеров. Открытия стали точечными, новые бренды почти не формируют дополнительного спроса на офлайн-площади.

«Риск дальнейшего роста вакантности высок – свободных площадей становится больше уже не только в зрелых центрах, но и в объектах, которые традиционно считались наиболее востребованными»

– отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Давление распространяется на разные сегменты неравномерно: там, где у собственников шире выбор потенциальных арендаторов и больше возможностей менять tenant mix, свободные площади удаётся замещать быстрее.